Tomek miał wówczas siedem lat, gdy mój mąż powiedział podczas kolacji: "Może kupimy apartament i wynajmiemy go turystom?" Myślałam, że żartuje. Dziś, sześć lat później, posiadamy dwa apartamenty w Ayia Napa, a jeden z nich generuje przychód, który pozwala nam żyć bardziej komfortowo. Ale zanim podejmiesz podobną decyzję, musisz znać prawdę – nie każdy apartament w Ayia Napa to złota kura.
Postanowiłam przeanalizować rzeczywisty zwrot z inwestycji dla konkretnego obiektu. Nie będę mówić o teoretycznych scenariuszach. Zamiast tego pokażę ci dokładne liczby z naszego doświadczenia i danych, które zbierałam przez ostatnie trzy lata.
Scenariusz: 2-pokojowy apartament w Sotirze
Zacznijmy od konkretów. Wyobraź sobie, że kupujesz 2-pokojowy apartament w Sotirze – dzielnica położona między Ayia Napą a Protarasem, około 2 km od plaży Nissi. Cena zakupu: 180 000 euro. To realistyczna cena w 2026 roku dla przyzwoitego obiektu w tej lokalizacji.
Dlaczego Sotira? Bo to miejsce pośrodku między głównymi atrakcjami. Turyści mogą dojść do Nissi Beach pieszo (25 minut), ale są też bliżej cichszych plaż Pernery. Wynajem tutaj jest łatwiejszy niż w samym centrum, gdzie dominują hotele i kluby nocne.
Nasz apartament ma około 65 metrów kwadratowych. Dwie sypialnie, jeden salon z aneksem kuchni, jedno pełne łazienka. Klimatyzacja, pralka, balkon z widokiem na basen. Nic wymyślnego, ale dla rodziny czteroosobowej to ideał.
Opcja A: Wynajem przez Airbnb – model elastyczny, wyższe ceny
Strategie cenowe na Airbnb w sezonie i poza sezonem
Airbnb pozwala na dużą elastyczność cenową. W Ayia Napa w 2026 roku podobne apartamenty wynajmują się za różne stawki w zależności od sezonu.
- Wysoki sezon (lipiec-sierpień): 120-160 euro za noc dla 2-pokojowego apartamentu w Sotirze
- Sezon przejściowy (czerwiec, wrzesień): 85-110 euro za noc
- Sezon wiosenny (marzec-maj): 70-90 euro za noc
- Sezon zimowy (listopad-luty): 50-70 euro za noc
- Niska sezon (październik): 60-75 euro za noc
Przypomnę sobie wiosnę ubiegłego roku. Marzec to piękny okres w Ayia Napa – temperatura 18-22 stopnie, mniej turystów, ale wystarczająco dużo, aby apartament był wynajmowany. Nasze obłożenie wyniosło wtedy 65 procent, a średnia cena za noc to 75 euro. Nie jest źle, ale nie jest to też złoto.
Lipiec to zupełnie inna historia. Wtedy obłożenie sięga 95 procent. Ludzie rezerwują na ostatnią chwilę, są gotowi zapłacić więcej. Ja zazwyczaj podnoszę ceny do 140 euro za noc dla krótkiego pobytu (2-3 noce) i 130 euro dla tygodniowych rezerwacji.
Obłożenie sezonowe – realistyczne dane
Tutaj zaczyna się dramat. Wiele osób myśli, że apartament wynajmuje się przez cały rok. To mit.
Na podstawie naszych danych i obserwacji innych właścicieli w Sotirze, oto realistyczne obłożenie:
- Styczeń-luty: 30-40 procent obłożenia
- Marzec-maj: 55-70 procent obłożenia
- Czerwiec: 80-90 procent obłożenia
- Lipiec-sierpień: 90-98 procent obłożenia
- Wrzesień: 75-85 procent obłożenia
- Październik: 45-55 procent obłożenia
- Listopad-grudzień: 35-50 procent obłożenia
Biorę średnią roczną obłożenia: około 60 procent. To oznacza, że twój apartament będzie pusty przez 146 dni w roku. Nawet jeśli masz doskonały system rezerwacji, niektóre okresy będą słabsze.
Przychód brutto z Airbnb – kalkulacja roczna
Teraz liczymy. Wezmę konserwatywne założenia:
- Marzec-maj: 65 dni wynajmu, 75 euro za noc = 4 875 euro
- Czerwiec: 27 dni wynajmu, 95 euro za noc = 2 565 euro
- Lipiec-sierpień: 59 dni wynajmu, 135 euro za noc = 7 965 euro
- Wrzesień: 24 dni wynajmu, 90 euro za noc = 2 160 euro
- Październik: 15 dni wynajmu, 70 euro za noc = 1 050 euro
- Listopad-grudzień: 25 dni wynajmu, 60 euro za noc = 1 500 euro
- Styczeń-luty: 20 dni wynajmu, 55 euro za noc = 1 100 euro
Przychód brutto Airbnb rocznie: około 21 215 euro
Ale czekaj. Airbnb bierze prowizję. W 2026 roku to średnio 15 procent od ceny za noc. Odejmij to sobie: 21 215 x 0,85 = 18 032 euro na rękę.
Koszty zarządzania apartamentem na Airbnb
Tu jest hak. Każdy przychód ma swoją cenę.
Sprzątanie między gośćmi to największy wydatek. W Ayia Napa profesjonalne sprzątanie kosztuje 40-60 euro za apartament. Biorę 50 euro. Jeśli masz 220 dni wynajmu rocznie, to 11 000 euro rocznie tylko na sprzątanie.
Poza tym:
- Ubezpieczenie: 600-800 euro rocznie (ubezpieczenie wynajmu krótkoterminowego jest droższe niż zwykłe)
- Podatek dochodowy (Cyprus Income Tax): 20-26 procent od przychodu netto (w zależności od dochodów całkowitych)
- VAT (jeśli przychód roczny przekracza 15 600 euro): 19 procent od przychodu brutto
- Konserwacja, naprawy, wymiana tekstyliów: 1 500-2 000 euro rocznie
- Internet, woda, prąd: 100-150 euro miesięcznie = 1 200-1 800 euro rocznie
- Zarządzanie rezerwacjami (jeśli ktoś inny): 5-10 procent przychodu lub stała opłata 200-300 euro miesięcznie
Ja zarządzam rezerwacjami sama, więc nie płacę tej ostatniej pozycji. Ale wiele osób to robi, szczególnie jeśli mieszkają daleko.
Koszty zmienne łącznie: około 14 200 euro rocznie
Opcja B: Wynajem przez Booking.com – model stabilniejszy, niższe ceny
Różnice w strategii cenowej między platformami
Booking.com to inny zwierzak niż Airbnb. Ceny są zazwyczaj niższe, ale stabilniejsze. Turyści na Booking.com są bardziej tradycyjni, mniej skłonni do impulsywnych rezerwacji na ostatnią chwilę.
Na Booking.com podobny apartament w Sotirze wynajmuje się za:
- Wysoki sezon (lipiec-sierpień): 100-130 euro za noc
- Sezon przejściowy (czerwiec, wrzesień): 70-90 euro za noc
- Sezon wiosenny (marzec-maj): 60-75 euro za noc
- Sezon zimowy (listopad-luty): 40-55 euro za noc
Booking bierze prowizję 15-25 procent, w zależności od umowy. Ja mam umowę na 18 procent.
Obłożenie na Booking – mniej gwałtowne wahania
Ciekawe jest to, że obłożenie na Booking.com jest bardziej stabilne, ale niższe niż na Airbnb w szczycie sezonu. Ludzie rezerwują wcześniej, ale są mniej elastyczni cenowo.
Realistyczne obłożenie na Booking:
- Marzec-maj: 50-60 procent obłożenia
- Czerwiec-sierpień: 75-85 procent obłożenia
- Wrzesień-październik: 40-50 procent obłożenia
- Listopad-luty: 25-35 procent obłożenia
Średnia roczna: około 52 procent obłożenia.
Przychód brutto z Booking.com – kalkulacja roczna
Liczymy analogicznie:
- Marzec-maj: 55 dni wynajmu, 68 euro za noc = 3 740 euro
- Czerwiec-sierpień: 92 dni wynajmu, 110 euro za noc = 10 120 euro
- Wrzesień-październik: 27 dni wynajmu, 65 euro za noc = 1 755 euro
- Listopad-luty: 36 dni wynajmu, 48 euro za noc = 1 728 euro
Przychód brutto Booking.com rocznie: około 17 343 euro
Po prowizji 18 procent: 17 343 x 0,82 = 14 221 euro na rękę.
Koszty zarządzania na Booking.com
Koszty są zbliżone do Airbnb, ale nieco niższe ze względu na mniejsze obłożenie:
- Sprzątanie: 50 euro x 190 dni wynajmu = 9 500 euro
- Ubezpieczenie: 700 euro rocznie
- Podatek dochodowy: 20-26 procent od przychodu netto
- VAT: 19 procent (jeśli przychód przekracza próg)
- Konserwacja: 1 500 euro rocznie
- Mediów: 1 500 euro rocznie
Koszty zmienne łącznie: około 13 200 euro rocznie
Tabela porównawcza: Airbnb vs Booking.com
| Parametr | Airbnb | Booking.com |
|---|---|---|
| Przychód brutto roczny | 21 215 euro | 17 343 euro |
| Prowizja platformy | 15% | 18% |
| Przychód netto (po prowizji) | 18 032 euro | 14 221 euro |
| Koszty sprzątania | 11 000 euro | 9 500 euro |
| Ubezpieczenie | 700 euro | 700 euro |
| Konserwacja i naprawy | 1 500 euro | 1 500 euro |
| Mediów (woda, prąd, internet) | 1 500 euro | 1 500 euro |
| Razem koszty zmienne | 14 700 euro | 13 200 euro |
| Zysk brutto (przed podatkami) | 3 332 euro | 1 021 euro |
| Podatek dochodowy (23%) | 766 euro | 235 euro |
| Zysk netto roczny | 2 566 euro | 786 euro |
| Obłożenie średnie | 60% | 52% |
Rzeczywisty ROI – zwrot z inwestycji
Teraz najważniejsza część. Kupiłeś apartament za 180 000 euro. Ile zarabiasz rocznie?
Przy opcji Airbnb: 2 566 euro netto rocznie = 1,43 procent ROI
Przy opcji Booking.com: 786 euro netto rocznie = 0,44 procent ROI
Brzmi źle? Bo to jest źle. Ale czekaj, to nie cała historia.
Musisz uwzględnić aprecjację nieruchomości. W Ayia Napa i Sotirze ceny nieruchomości rosną średnio 3-5 procent rocznie. Jeśli twoja nieruchomość zdrożeje o 4 procent, to dodaje ci 7 200 euro wartości rocznie. Teraz twój całkowity zwrot to: 2 566 + 7 200 = 9 766 euro rocznie, czyli 5,4 procent ROI.
To już wygląda bardziej rozsądnie. Ale to zakłada, że ceny będą rosnąć stale. W rzeczywistości rynek nieruchomości jest zmiennym zwierzęciem.
Podatki na Cyprze – co musisz wiedzieć
Cypr ma korzystne przepisy podatkowe dla właścicieli wynajmujących nieruchomości, ale musisz być ostrożny.
Przychód z wynajmu jest opodatkowany podatkiem dochodowym w wysokości 20-26 procent, w zależności od twojej całkowitej wysokości dochodów. Jeśli masz tylko ten apartament, będzie to 20 procent.
Ale jest też VAT. Jeśli twój przychód roczny z wynajmu przekracza 15 600 euro, musisz zarejestrować się do VAT i płacić 19 procent od przychodu brutto. To zmienia całą kalkulację.
W naszym przypadku Airbnb: 21 215 euro > 15 600 euro, więc musimy płacić VAT. To oznacza, że przychód brutto zmniejsza się z 21 215 do 17 841 euro (po odliczeniu 19 procent VAT). Potem odejmujemy prowizję Airbnb od tej kwoty.
To jest powód, dla którego wiele osób rejestruje swoje apartamenty jako działalność gospodarczą. Pozwala im na odliczenie VAT od wydatków.
Rekomendacja: Która opcja jest lepsza dla Ciebie?
Po trzech latach zarządzania apartamentami w Ayia Napa, nauczyłam się, że nie ma uniwersalnej odpowiedzi. Ale mogę ci powiedzieć, co działa najlepiej w różnych scenariuszach.
Wybierz Airbnb, jeśli:
- Możesz wynajmować apartament przez cały rok lub większość roku
- Jesteś gotów aktywnie zarządzać rezerwacjami i komunikacją z gośćmi
- Twoja nieruchomość jest w doskonałej lokalizacji (blisko Nissi Beach lub centrum)
- Chcesz maksymalizować przychód, nawet jeśli oznacza to więcej pracy
- Możesz sobie pozwolić na wyższe koszty sprzątania i zarządzania
Wybierz Booking.com, jeśli:
- Wolisz mniejszą pracę operacyjną i bardziej stabilne rezerwacje
- Twoja nieruchomość jest w lokalizacji bardziej peryferyjnej
- Chcesz niższe koszty zarządzania
- Jesteś gotów zaakceptować niższy przychód w zamian za mniej stresu
- Preferujesz wynajmować rodzinom i parom, a nie grupom imprezującym
Moja osobista strategia? Używam obu platform jednocześnie. Airbnb dla rezerwacji na ostatnią chwilę i wyższych cen w szczycie sezonu, Booking.com dla bardziej stabilnych, dłuższych rezerwacji. Dwa apartamenty, dwie różne strategie. Jedno generuje 2 500-3 000 euro netto rocznie, drugie około 1 000 euro.
Najważniejsze, co nauczyłam się w ciągu sześciu lat w Ayia Napa: wynajem apartamentu to nie jest szybka droga do bogactwa. To inwestycja długoterminowa. Jeśli spodziewasz się zwrotu 15-20 procent rocznie, będziesz rozczarowany. Ale jeśli jesteś gotów czekać 10-15 lat, aż nieruchomość zdrożeje, i zbierać skromne przychody w międzyczasie, to może być dla ciebie.
Wczoraj na Nissi Beach rozmawiałam z innym właścicielem apartamentu. Powiedział mi, że kupił nieruchomość za 160 000 euro pięć lat temu. Teraz jest warta 210 000 euro. Zarobił 50 000 euro na aprecjacji, mimo że jego przychody z wynajmu wyniosły zaledwie 12 000 euro. To pokazuje, że gra długoterminowa jest ważniejsza niż krótkoterminowe przychody.
Ale przed podjęciem decyzji, przeprowadź własną analizę. Sprawdź rzeczywiste ceny w twojej lokalizacji, porozmawiaj z innymi właścicielami, zrozum swoje koszty. Liczby, które ci pokazałem, są oparte na naszych doświadczeniach w Sotirze, ale każda lokalizacja jest inna. Nissi Beach będzie droższy i bardziej obłożony. Pernera będzie tańsza. Centrum Ayia Napy będzie hałaśliwsze, ale bardziej opłacalne.
Jeśli chcesz szczegółową analizę dla konkretnej nieruchomości, którą rozważasz, zawsze mogę ci pomóc. Znam każdy kąt Ayia Napy i wiem, gdzie się opłaca, a gdzie nie.
Komentarze (3 komentarze)