Siedem lat temu, kiedy przeprowadziliśmy się do Ayia Napa, tutejsze apartamenty kosztowały 200-300 tysięcy euro. Dziś nasz sąsiad z budynku obok dostał ofertę 1,2 miliona za dwupokojowy. Ayia Napa Marina to epicentrum tej szalonej inflacji cen. Kompleks otwarty w 2015 roku zmienił oblicze portu i całej dzielnicy, ale czy ta zmiana to dobra inwestycja dla polskich nabywców?
Spędzam tutaj każdy piątek - mąż pracuje na terenie Marina, a Tomek, nasz starszy syn, ma lekcje windsurfingu przy plaży obok. Widzę, jak kompleks żyje, co się dzieje z cenami, ile ludzie zarabiają na wynajmach. Poznałam kilka polskich właścicieli, którzy kupili tutaj apartamenty. Niektórzy mówią, że to best decision in their life. Inni... cóż, wolą nie rozmawiać o zwrotach z inwestycji.
Ayia Napa Marina - co dokładnie kupujesz za te pieniądze?
Kompleks Marina to nie tylko apartamenty. To całe miasto w mieście - 600 lokali mieszkalnych, 120 boutique'owych sklepów, restauracje, spa, marina dla jachtów, prywatna plaża. Wszystko w jednym ogrodzonym terenie, zaledwie 800 metrów od słynnego Bridge of Lovers, gdzie co wiosnę turystów przybywa jak na pielgrzymkę.
Ceny apartamentów zaczynają się od 800 tysięcy euro za studio lub mały one-bedroom, ale to są lokale na obrzeżach kompleksu, bez widoku na morze. Dwupokojowe mieszkania to 1,1-1,5 miliona euro. Trójpokojowe - jeśli w ogóle są dostępne - osiągają 2 miliony. Penthouse'y? Tam liczby zaczynają się od 3 milionów. To rzeczywiście najdroższy kompleks na Cyprze - droższy niż Limassol Marina, droższy niż wszystkie luksusowe osiedla w Pafos.
Ale co za to dostajesz? Przede wszystkim lokalizację - jestem szczera, to najlepsze miejsce w Ayia Napa. Spacer do plaży 5 minut. Do centrum miasta 10 minut. Do międzynarodowego szkoły 15 minut. Infrastruktura? Nienaganna. Bezpieczeństwo? Ochrona 24/7, kamery wszędzie, kontrola dostępu. Widoki? Spektakularne, szczególnie z wyższych pięter.
Opłaty service charge - tu czeka cię pierwszy szok
Tutaj się zaczyna dramat. Opłaty roczne za utrzymanie kompleksu to nie 800-1000 euro, jak w zwykłych osiedlach. W Ayia Napa Marina to średnio 3200-3800 euro rocznie, w zależności od rozmiaru apartamentu i piętra. Dwupokojowy to około 3500 euro. Penthouse? Może być nawet 5000.
Dlaczego tak drogo? Zarządzanie kompleksem o takiej skali to nie żart. Trzeba utrzymywać prywatną plażę, marina, baseny (są dwa - jeden ogrzewany), spa, korty tenisowe, promenady. Rozliczenia energii - kompleks ma własny system zasilania. Koszt ubezpieczenia? Ogromny. Pracownicy? W kompleksie pracuje ponad 200 osób. Dodaj do tego podatek na Cyprze (ITP, property tax), a całkowity koszt posiadania apartamentu rośnie szybko.
Właściciele, którzy kupili tutaj 5-6 lat temu, mówią, że opłaty rosły średnio o 5-8 procent rocznie. Jeśli kupujesz dzisiaj i liczysz na stabilne koszty - zapomnij. Inflacja, remonty, nowe inwestycje w infrastrukturę - to wszystko idzie w górę.
Przychody z wynajmu - czy się zamortyzuje?
Tutaj zaczyna się matematyka. Spytałam kilka polskich właścicieli o ich rzeczywiste przychody. Ostrożnie, bo to temat drażliwy, ale kilka osób się otworzyło.
Dwupokojowy apartament w sezonie (maj-wrzesień) wynajmuje się za 150-250 euro za noc, w zależności od widoku i piętra. Poza sezonem to spada do 80-120 euro. Jeśli wynajmujesz przez booking, musisz liczyć się z prowizją 15-20 procent. Jeśli masz własnych klientów lub pracujesz z agencją lokalną, zarabiasz więcej, ale musisz zainwestować w marketing i zarządzanie.
Szacując realnie: dwupokojowy apartament w dobrym sezonie może przynieść 4000-6000 euro miesięcznie, ale tylko przez 4-5 miesięcy. W pozostałym okresie to 1500-2500 euro. Rocznie to około 40-50 tysięcy euro brutto. Odejmij opłaty service charge (3500 euro), podatek od wynajmu (tutaj zależy od rejestracji), ubezpieczenie (500-800 euro rocznie), koszty czyszczenia i konserwacji (1000-1500 euro rocznie). Netto zostaje ci 30-35 tysięcy euro.
To oznacza zwrot z inwestycji około 3-4 procent rocznie. Nie jest to złe, ale też nie jest oszałamiające. Porównaj to z inwestycjami w Limassol Marina, gdzie ceny są niższe, a przychody z wynajmu podobne - tam ROI to 4-5 procent.
| Scenariusz | Cena apartamentu | Przychód roczny (brutto) | Koszty roczne | Zysk netto | ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| Optymistyczny (wysoki sezon) | 1 200 000 € | 50 000 € | 6 000 € | 44 000 € | 3,7% |
| Realistyczny (mieszany) | 1 200 000 € | 42 000 € | 6 500 € | 35 500 € | 3,0% |
| Pesymistyczny (słaby sezon) | 1 200 000 € | 35 000 € | 7 000 € | 28 000 € | 2,3% |
Te liczby mówią same za siebie. Jeśli kupujesz Ayia Napa Marina jako inwestycję czysto pod wynajem - nie jest to złota kura. Ale czekaj, bo jest jeszcze aprecjacja nieruchomości.
Wzrost cen - czy apartament będzie wart więcej za 5 lat?
To jest kluczowe pytanie. Apartamenty w Ayia Napa Marina rosły średnio 8-12 procent rocznie przez ostatnie 5 lat. To szybciej niż inflacja, szybciej niż depozyt bankowy, ale czy to się utrzyma?
Moja ocena jest mieszana. Plusy: kompleks jest już w pełni zabudowany, infrastruktura jest gotowa, turyści przyjeżdżają coraz więcej (linie lotnicze dodają połączenia z Polski każdego roku). Cypr zyskuje na statusie safe haven dla europejskich inwestorów. Minusy: rynek jest już nasycony - nowych nabywców jest coraz mniej, a oferta rośnie. Konkurencja z innymi kompleksami w okolicy. Zmiany w prawie dotyczące wynajmu turystycznego mogą wpłynąć na przychody.
Realistycznie, spodziewam się wzrostu 5-7 procent rocznie w najbliższych 5 latach. To całkiem przyzwoite, ale nie spektakularne. Jeśli kupisz dwupokojowy za 1,2 miliona dzisiaj, za 5 lat może być wart 1,55-1,7 miliona. Połączony z przychódami z wynajmu, całkowity zwrot to około 6-7 procent rocznie.
Jeden z moich znajomych, właściciel trzypokojowego penthouse'u, powiedział mi:
Komentarze (3 komentarze)